降低存量房贷利率成为了一个新的政策的风向，备受社会关注，这样的政策会落地吗？哪些人群会受到影响？影响会有多大呢？我们这节用几分钟时间和你一块做个讨论。

首先要理清个概念，你必须明白降低存量房贷利率指的是什么？怎么降？

我们谈到房贷，有新增的房贷和历史上购买房产已经形成的房贷，这的降低存量房贷利率主要指的是在政策落地之前购买房产已经形成房贷的这些家庭。

(资料图片)

所以降低存量房贷利率，你也需要了解房贷利率形成的一个定价模型，是参考5年期的lpr的利率做一个利率定价的基础，参考这个基础做上下的浮动，所谓降低存量房贷利率也主要降低的是上下浮动的这一部分，而并非是5年期lpr的贷款基准利率，不会有什么太大的新的变化，这是把概念理清了。

然后哪些人群会受到影响，你就有必要了解历史上最严厉的房地产调控政策出台以前所画的这道时代的印记，你需要了解历史上最严厉的房地产调控政策出台的前后关于房贷利率的大的变化。

我们知道从2017年开始出台了历史上最严厉的房地产调控政策，从2017年到2022年，在这大约的5年期的时间里边，全国不论是一线二线还是三线城市，几乎所有的不论是首套房或者二套房的房贷利率都是要参考5年期lpr的基准利率向上浮动，少的像首套房可能向上浮动个三五十个基点，二套房向上浮动甚至七八十个基点，超过100个基点也都是存在的。

一个基点什么概念？比方我们谈到向上浮动100个基点就是1%，向上浮动50个基点就是0.5%，应该说浮动还是比较高的，因为那个时候对房贷的需求太旺盛了，银行里面的资金是有限的，在这个情况下就可以坐地起价了。

这是2017年到2022年历史上最严厉的调控政策，在期间购买房产的家庭普遍房贷利率水平是比较高的。

在2017年之前，不论从2008年开始算起，还是从2012年2015年来开始算起，几乎首套房贷利率都是有不同程度的优惠的，比方说少则可能是首套房贷利率95折，相对于基准利率，或者是9折是比较普遍的，甚至低则能享受7折的利率优惠。

历史上最严厉的房地产调控政策画了这么一道时代的印记之后，来告诉你这次所谓的降低存量房贷利率主要影响的是2017年到2022年历史上最严厉的房地产调控政策在这期间购买房产所形成房贷的这些家庭。

在2017年之前的那些家庭，因为不同程度来说，要么首套房贷利率都已经向下有浮动有优惠了，二套房贷利率也一般来说都没有向上有太多的浮动，大多是参考基准利率，所以那个时代的存量房贷利率在这一次所谓的降低存量房贷利率的时候不太受到影响。

我们把影响这个群体给界定清楚了，我们再接着来看，到底影响能有多大？如果降低的话，对在期间形成房贷的家庭会带来多大的量化的实实在在的影响？

我们算笔账，首先我们来说从2023年的按照7月份我们来看，百城的平均首套房贷利率是多少？3.9%。

你注意了在7月份的时候，5年期lpr的利率是多少？4.2%，相当于是全国百城的平均首套房贷利率相对5年期的lpr的基准向下浮动了多少？30个基点就是0.3%。

如果刚才你记住我讲了从2017年到2022年在此期间，大多数首套房贷利率在全国都是向上浮动50个基点左右，我们就做个假设，假设在2017~2022年之间，向上浮动50个基点的这些家庭，参考最新的标准，如果能够向下也浮动30个基点的话，那就意味着你的房贷利率大体要下降0.8%，但在我看来可能性不是特别的大。

更大的可能性，如果你的存量房贷利率在此之前是向上浮动了50个基点，我们主要是首套房，这一次可能向下浮动20个基点的概率比较大，因为这是央行对首套房贷利率的一个指导价。

之所以今天你看到百城房贷利率向下浮动的30个基点首套房，它只因为这些城市的房价如果出现环比三个月连续下降的话，城市里面的房贷利率可以向下继续做点调整，所以日积月累就形成了向下调整比较多一些，首套房贷。

但是我接着来告诉大家，其实对一线城市影响不会很大，这是因为如果我们来看2023年的7月份，你会发现像北京上海首套房贷的利率，像北京4.75%，像上海4.55%，也就是像北京上海，也包括像深圳广州这样的一线城市，它的首套房贷利率都普遍还相对于5年期lpr的利率向上还要再增加几十个基点，并没有任何房贷利率的折扣，这就意味着当前的新增房贷还没有优惠，你怎么能指望那些存量的房贷给你优惠呢？

明白大的道理，所以对于这些一线城市预计影响不会很大，主要影响的是除了一线城市之外，那些二三线城市，在2017年到2022年期间，在我看来最主要是首套房贷对他影响比较大，二套房贷预计影响也不会很大。

影响的幅度在我看来，如果你在此之前是向上浮动50个基点，这一次可能会向下最多浮动20个基点，就意味着你的房贷利率可能能够优惠0.7%左右。

实际上我再补充一句告诉大家，这样的降低存量房贷利率的政策，在此之前曾经出台过，在08年次贷危机之后，我们当时首套房贷利率都普遍可以享受7折利率优惠，对那些存量房贷利率虽然不是7折但普遍可以享受到8折这样的利率优惠，这也是从98年房地产市场化以来的第一次出现了购买房产的首套房贷利率还可以打折的局面，包括09年也都持续存在，所以我们看到09年二季度开始，全国一二三线城市的房价开始了一轮的全面上涨。

标签：