买100平方米的商品房，只有70多平方米可用。此前更有“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”事件引发关注，许多购房者都已经苦“公摊面积”久矣。近日，合肥市在研究谋划全市房地产工作时提出，为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。事实上，近年中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。但是，早在2002年，重庆就通过了相关条例要求商品房以套内建筑面积作为计价依据，重庆取消“公摊面积”的政策至今已执行了21年。“公摊面积”究竟能否取消？其他城市能否效仿重庆？合肥的探索能否再次为此事探路？

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部分商品房得房率不到75%

(资料图)

合肥日前研究谋划全市房地产工作的专题会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持规建治一体化推进，加大统筹谋划和推进力度，更好落实“一城一策、因城施策”，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，就此明确十条工作举措，其中提出，为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。什么是“公摊面积”？据了解，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。“公摊面积”一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。一般来说，过去的多层和小高层住宅的“公摊面积”较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多高层及超高层住宅，其得房率普遍只有70%-75%之间，购房者对此苦不堪言。

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公摊面积并没有硬性规定

事实上，“业主交房后发现公摊面积过大”这类事件经常发生。北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清则表示，从法律的角度来讲，国家并没有对公摊面积作出比例上的限定，所以公摊率超过50%是合法的。“但是从合理性上考虑，当居民购买一套住房，公摊率超过50%，心理上会有一种落差感，感情上很难接受。所以从这个角度来讲，公摊率超过50%不合理不合情，不具有广泛的接受度。”中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。

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“公摊面积”能否取消？

究竟为何一直未能落实公众呼吁取消“公摊面积”诉求？综合多方业内人士观点，大致有三方面原因：第一，取消“公摊面积”涉及法律法规的修改和调整；第二，或将对房地产市场有一定影响；第三，在具体实施中要考虑各方利益平衡，还需要相关的配套政策。鉴于这些原因，取消“公摊面积”并非一蹴而就的事情。

但值得一提的是，国内对取消“公摊面积”的城市早有实践。据了解，早在2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消“公摊面积”，直接以套内面积售房的城市。为了让这一规定得到更好的推行实施，重庆市还出台规定，对不按套内面积进行计价销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。

“这没法简单地效仿，确实涉及到很多方面的利益，而且，‘公摊面积’不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多部门多方面的从长计议。”易居研究院研究总监严跃进认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。他认为，怎么计算才算公允不是最关键的，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。

严跃进表示，合肥此次探索套内面积的计价，算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用。“此事改革意义重大，对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，从这个角度看，要积极关注合肥政策，真正做好小区的规划，同时在如何优化‘公摊面积’和小区公共部位设计方面具备新思路。”

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读创/深圳商报综合证券时报、每日经济新闻编辑 吴怡漪监制 舒桂林校审 喻方华

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